Более двадцати лет на рынке Испании
Более двадцати лет на рынке Испании
Почему люди так стремятся обзавестись недвижимостью не на родине, а за границей? Причин несколько. Одна – чисто психологическая: нам всем кажется, что хорошо там, где нас нет. Вторая обусловлена политической нестабильностью в мире, когда люди ищут «запасной аэродром». Кого-то манит теплый климат, уровень жизни, возможности для образования детей и т.д.
Часто это вызвано более низкой стоимостью недвижимости, чем в родной стране. Так, комфортабельный дом с красивым участком и собственным бассейном на испанском побережье может обойтись значительно дешевле, чем дом в подмосковной Барвихе.
Главный вопрос – зачем вы хотите приобрести недвижимость. От цели зависит, по каким критериям подбирать объект. Если планируется использовать жилье в личных целях, например, для сезонного отдыха, нужно просто подыскать место, где будет хорошо самому покупателю.
Если цель в получении отдачи от инвестиций, то нужно учесть все аспекты: страна, город, локация объекта и его состояние, динамика цен на рынке недвижимости, арендные ставки.
Для получения дохода от собственности можно инвестировать:
Если речь идет о получении золотой визы, то тут свои нюансы.
В Европе стоимость коммерческой недвижимости обычно стартует от 1 млн евро, что может напугать начинающих инвесторов. Но на международном рынке есть и другие предложения, и имея 100–500 тыс. евро, можно приобрести объекты с хорошей отдачей (например, микроапартаменты, приносят порядка 5% от аренды ежегодно, участие в девелоперском проекте – до 15%).
Помимо порога вхождения на рынок существует понятие порога ликвидности недвижимости. Можно купить недорогую квартиру, но продать ее и вернуть вложенные средства будет не так-то просто из-за того, что предложение значительно превышает спрос.
Власти многих стран, заинтересованные в привлечение иностранного капитала, создают благоприятный инвестиционный климат, в том числе предлагают инвесторам ипотечное кредитование на хороших условиях (обычно под 3-4%). Так что даже при ограниченном бюджете рекомендуется покупать не дешевые, а более привлекательные в инвестиционном плане объекты с привлечением заемных средств. Ведь доход от аренды покроет кредитную ставку, а ликвидность собственности вырастет.
Даже для совершения сделок в стране проживания непросто разобраться в юридических тонкостях, и приходится обращаться к профессионалам. За рубежом ситуация осложняется не только тем, что чужое законодательство отличается от родного, но также тем, что все процедуры производятся на иностранном языке.
Инвестор просто не в состоянии знать законодательные нюансы страны, в которой он планирует разместить свои деньги. Поэтому самое главное – найти юриста или инвестиционную компанию, которые обладают необходимыми компетенциями и являются полностью независимыми от влияния других участников сделки (например, застройщика). При этом самому инвестору стоит разобраться в том, на какие моменты обращать внимание.
При выборе страны необходимо учесть ее сезонные характеристики. Если планируется сдача жилья в аренду, то нужно помнить, что в «высокий» сезон в Испании, Италии, на Кипре и т.д. это не вызовет никаких проблем, зато существуют периоды застоя, когда недвижимость не будет приносить дохода.
При определении рентабельности объекта важно помнить, что помимо единовременных затрат на покупку, возникают обязательства по внесению регулярных платежей – налогов на недвижимое имущество, коммунальных выплат, процентов по кредиту (если он есть). Не нужно упускать из виду такие расходы, как комиссия агенту, юристу, нотариусу, налоги и сборы при оформлении сделки.
Также нужно очень внимательно разобраться с НДС и убедиться, что выбрана оптимальная ставка, так как зачастую продавцы недвижимости умалчивают или сознательно искажают информацию, что приводит к неприятным для покупателя последствиям.
Как видно, инвестирование в зарубежную недвижимость – задача непростая, но вполне выполнимая, особенно, если знаешь, с чем имеешь дело.
